Vlastní bydlení u moře, druhý domov nebo investice? S Reality Hocková vám pomůžeme vybrat nemovitost na Costa del Sol a zorientovat se v jednotlivých krocích koupě. Ve spolupráci s českou kolegyní přímo ve Španělsku zajistíme prohlídky v češtině a podporu při komunikaci na místě.
Výběr nemovitosti a lokality
Nejprve společně upřesníme vaše představy, rozpočet a způsob využití nemovitosti. Jiná kritéria jsou důležitá pro vlastní bydlení, jiná pro rekreační pobyty nebo plánovaný pronájem.
Zaměřujeme se na Costa del Sol, zejména Marbellu, Esteponu, Mijas a okolí. Při výběru doporučujeme zohlednit nejen kupní cenu, ale také dostupnost služeb, poplatky společenství vlastníků a další provozní náklady.
Právní prověření
Doporučujeme zapojit nezávislého španělského advokáta již před podpisem rezervace a zaplacením první částky. Jeho úkolem je chránit vaše zájmy, prověřit dokumentaci a vysvětlit smluvní podmínky.
Kontrola by měla zahrnovat zejména vlastnictví, zástavní práva a další zatížení, případné dluhy, stavební dokumentaci a oprávnění nemovitost užívat. Pokud plánujete pronájem, je důležité předem ověřit také jeho přípustnost.
Právní prověření nenahrazuje technickou prohlídku. U starších nemovitostí je vhodné podle jejich stavu přizvat také stavebního odborníka.
Rezervace nemovitosti
Po výběru nemovitosti se sjednávají podmínky rezervace. Rezervační smlouva by měla určit nemovitost, kupní cenu, dobu rezervace, výši platby a podmínky dalšího postupu.
Výše rezervační částky není jednotná. Závisí na konkrétní nabídce a dohodě s prodávajícím nebo developerem. Před zaplacením je potřeba znát příjemce platby, způsob jejího započtení do kupní ceny a podmínky vrácení či propadnutí.
Pokud koupi podmiňujete získáním hypotéky, musí tomu odpovídat také smluvní ujednání.
Identifikační číslo NIE a financování
Součástí přípravy koupě je vyřízení španělského identifikačního čísla cizince NIE, které se používá při úředních a daňových úkonech.
Právní zástupce vám může pomoci s jeho vyřízením a případným zastupováním na základě plné moci. Se svou bankou si včas ověřte podmínky převodu peněz a doklady požadované k doložení jejich původu.
Zvažujete-li hypotéku ve Španělsku, doporučujeme možnosti financování řešit ještě před rezervací. Výše úvěru i jeho podmínky závisejí na posouzení banky. Španělský bankovní účet může usnadnit následné platby energií a místních poplatků; jeho potřebu ověřte podle konkrétní transakce.
Smluvní podmínky a průběžné platby
Dalším krokem bývá podpis soukromé smlouvy upravující podmínky koupě a případné zálohy. Její konkrétní podobu a důsledky odstoupení posoudí váš advokát.
U hotových nemovitostí se často sjednává záloha do celkové výše přibližně 10 % kupní ceny včetně již zaplacené rezervace. Nejde však o povinnou ani jednotnou sazbu.
U developerských projektů mohou být platby vyšší a rozdělené do několika etap. Rozhodující je smluvený platební kalendář, stav projektu a podmínky zajištění záloh. Ani termíny mezi rezervací, podpisem smlouvy a dokončením koupě nejsou u všech nemovitostí stejné.
Koupě novostavby
U nemovitosti ve výstavbě je důležité prověřit stavební povolení, smluvený standard, termín dokončení a ochranu zaplacených záloh.
Španělské předpisy upravují zajištění záloh bankovní zárukou nebo příslušným pojištěním. Advokát by měl ověřit, zda ochrana odpovídá konkrétním platbám a zákonným požadavkům, a vysvětlit postup při případném nedokončení nebo prodlení.
Před převzetím doporučujeme zkontrolovat skutečný stav nemovitosti, sepsat případné vady a ověřit dokumenty potřebné k užívání i stav dodávek vody a elektřiny. Připravenost k nastěhování se liší podle projektu.
Odpovědnost za stavební vady má různá období podle jejich povahy: obecně jeden rok u dokončovacích prací, tři roky u vad ovlivňujících obyvatelnost a deset let u závažných konstrukčních vad. Nejde o plošnou desetiletou záruku na celé vybavení nemovitosti.
Podpis u notáře a předání
Dokončení koupě obvykle probíhá podpisem veřejné kupní listiny, takzvané Escritura de Compraventa, u španělského notáře. Současně se podle sjednaných podmínek doplácí kupní cena a předávají klíče.
Před podpisem musí být vyjasněný způsob úhrady, vypořádání případných dluhů a všechny podmínky předání. Pokud nerozumíte španělsky, zajistěte si odpovídající jazykovou podporu.
Po podpisu následuje vypořádání příslušných daní a zápis do registru nemovitostí. Navazuje také převod nebo sjednání dodávek energií a aktualizace údajů u společenství vlastníků.
Daně a náklady spojené s koupí
Vedle kupní ceny počítejte také s daněmi a náklady na právní služby, notáře a registraci. Jejich výše závisí na typu nemovitosti a konkrétní transakci.
Pro běžnou koupi rezidenční nemovitosti v Andalusii obecně platí:
- Další prodej již vlastněné nemovitosti: zpravidla daň z převodu ITP se základní sazbou 7 %.
- První prodej nové nemovitosti developerem: zpravidla DPH ve výši 10 % a daň AJD se základní sazbou 1,2 %.
Mohou se uplatnit výjimky nebo snížené sazby. Daňový základ se navíc nemusí vždy shodovat s kupní cenou. U pozemků, komerčních prostor a některých dalších transakcí může být režim odlišný.
Odměna advokáta a ostatní náklady se stanovují podle rozsahu služeb a konkrétní koupě. Při financování hypotékou mohou vzniknout další výdaje, například za ocenění nemovitosti. Před podpisem závazných dokumentů si proto nechte připravit individuální přehled celkových nákladů.
Pronájem a správa nemovitosti
Pokud chcete nemovitost pronajímat, ověřte možnosti jejího využití ještě před koupí. Turistický, sezonní a dlouhodobý pronájem mají odlišné podmínky; nerozhoduje pouze délka pobytu.
U turistického pronájmu je potřeba prověřit aktuální regionální a obecní pravidla, požadované registrace a případná omezení či potřebný souhlas společenství vlastníků. Samotná koupě nemovitosti nezaručuje možnost jejího turistického pronajímání.
Rozsah správy může zahrnovat péči o nemovitost, předávání klíčů, úklid, údržbu nebo komunikaci s nájemci. Dostupnost služeb, jejich cenu a smluvní podmínky je nutné sjednat s konkrétním poskytovatelem.
Případný výnos z pronájmu závisí na lokalitě, obsazenosti, provozních nákladech a daňových povinnostech. Není zaručen.
Začněte výběrem správné nemovitosti
Hledáte apartmán, dům nebo druhý domov na Costa del Sol? Napište nám, jakou lokalitu preferujete, jaký máte rozpočet a jak chcete nemovitost využívat. Pomůžeme vám s výběrem a domluvením prohlídek v češtině.
Informace představují obecný přehled pro oblast Andalusie. Konkrétní právní, daňové a platební podmínky je vždy potřeba ověřit podle vybrané nemovitosti a aktuálních předpisů.